Domande frequenti

Salvo il caso in cui l’argomento “spese condominiali straordinarie” sia stato oggetto di specifica discussione in sede di trattativa, la giurisprudenza prevede che tutte le spese maturate antecedentemente alla data del rogito notarile di compravendita; anche se materialmente eseguite e liquidate successivamente a tale data; sono a totale carico di chi – al momento della delibera definitiva – risultava essere proprietario dell’immobile.

In realtà, ciò che si paga nel momento in cui si vende un immobile ereditato, non è l’accettazione tacita di eredità (art. 476 c.c.) – azione già esercitata, “tacitamente” appunto, al momento dell’accettazione della successione del de cuius – bensì la trascrizione della stessa, necessaria al mantenimento della continuità delle trascrizioni (art. 2648 c.c.) ed a garantire all’acquirente (ed al suo istituto mutuante) che l’acquisto non possa mai essere messo in discussione da eventuali eredi legittimi penalizzati dalla vendita eseguita da un erede “apparente”.

Va fatta un distinzione tra rispondenza catastale e regolarità urbanistica in quanto il catasto non è probatorio ai fini dell’accertamento della conformità urbanistica di un immobile. Questo significa che se l’adeguamento catastale non è stato preceduto dalla redazione, a cura di un tecnico abilitato, di una pratica amministrativa – che si chiama CILA – presentata presso l’ufficio urbanistico del Comune in cui ricade l’immobile, l’immobile stesso non è regolare. Tuttavia, ciò non significa che l’immobile non possa essere regolarizzato e quindi venduto. Esiste, infatti, un altro strumento – che si chiama SCIA in sanatoria – previsto dalla legge, che consente di regolarizzare; previo pagamento di una sanzione; tutte le opere realizzate in assenza o in difformità di un titolo abilitativo; escluse quelle per le quali sarebbe stato necessario un permesso a costruire.

La legge prevede che l’agenzia immobiliare matura il diritto a percepire la provvigione nel momento in cui l’affare è concluso. Negli anni ci sono state varie interpretazioni sul “quando” effettivamente un affare possa ritenersi concluso. Il nostro approccio è sempre stato orientato al buonsenso ed all’accordo preliminare tra le parti: con il cliente venditore, già in sede di firma dell’incarico di vendita, stabiliamo quando l’agenzia dovrà essere pagata; idem con il cliente acquirente, in sede di sottoscrizione della proposta di acquisto. È ragionevole che il venditore paghi l’agenzia nel momento in cui riceva – dall’acquirente – una cifra tale da supportare almeno la capienza della provvigione dovuta. Ed è ragionevole che l’acquirente paghi l’agenzia nel momento in cui gli venga comunicata l’accettazione della proposta di acquisto ovvero nel momento in cui decadano eventuali condizioni sospensive eventualmente contenute nella proposta medesima.