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Autore: Fausto Nardi

Affitti brevi e CIN: come cambia il mercato immobiliare in Italia

Di recente, il settore degli affitti brevi in Italia è stato investito da importanti novità normative. L’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e nuovi obblighi fiscali mirano a regolamentare il mercato e a gestire l’equilibrio tra alloggi turistici e residenziali, soprattutto nelle città con alta pressione turistica come Firenze e Venezia. Vediamo insieme i principali cambiamenti e cosa potrebbero significare per i proprietari e per il mercato immobiliare.

Più tasse e classificazioni: le nuove regole per i proprietari
Con la nuova normativa, chi affitta a breve termine più di un immobile dovrà affrontare un aumento della cedolare secca al 26% dal secondo al quarto immobile. Per chi possiede più di quattro proprietà, sarà necessario rispettare le normative previste per le attività commerciali. Questo cambiamento punta a differenziare l’attività occasionale da quella più strutturata, obbligando quest’ultima a rispettare gli stessi obblighi fiscali delle imprese.

L’impatto potenziale sul mercato degli affitti brevi
L’aumento della tassazione e il sistema del CIN potrebbero spingere alcuni proprietari a modificare la loro strategia di gestione. In città come Venezia e Firenze, si ipotizza che alcune proprietà possano essere riportate nel mercato degli affitti a lungo termine, influendo sull’offerta abitativa per i residenti e, al contempo, sul numero di alloggi turistici disponibili.

Maggiore spazio per la gestione professionale?
Con un quadro normativo più dettagliato, sembra profilarsi un mercato sempre più regolamentato, in cui la gestione professionale potrebbe diventare una scelta vantaggiosa per i proprietari. Agenzie immobiliari e property manager, infatti, potrebbero assumere un ruolo rilevante nel supportare chi affitta a breve termine, aiutando i proprietari a navigare tra le nuove regole e a ottimizzare i guadagni, pur restando conformi alle normative.

Il ruolo delle amministrazioni locali nel monitoraggio degli affitti
L’introduzione del CIN potrebbe fornire alle amministrazioni locali uno strumento per monitorare e, se necessario, regolamentare il settore. Esperienze in altre città europee, come Atene e Londra, hanno mostrato come l’adozione di limiti e tasse locali sugli affitti brevi possa influire sulla disponibilità di alloggi per i residenti. Il CIN consentirebbe ai Comuni italiani di valutare se e come intervenire per bilanciare le esigenze dei residenti e dei turisti nelle aree più sensibili.

Uno sguardo al futuro del mercato immobiliare
Questi cambiamenti introducono una nuova fase per il mercato immobiliare legato agli affitti brevi, con l’intento di renderlo più trasparente e bilanciato. In risposta alle nuove regole, molti proprietari potrebbero decidere di adattare le proprie strategie, considerando soluzioni che favoriscano una gestione più organizzata e conforme alle normative.

In definitiva, il CIN e le nuove normative rappresentano un passo che punta a ridefinire il settore. Per chi gestisce immobili, rimane cruciale informarsi sui cambiamenti in corso e valutare come affrontare al meglio il nuovo contesto.

Crisi abitativa in Europa: le proposte di Ursula von der Leyen

In tutta Europa, il problema delle case a prezzi accessibili è diventato una delle preoccupazioni principali. Ursula von der Leyen, presidente della Commissione europea, ha recentemente spiegato quanto sia urgente agire, sottolineando che per molti cittadini europei è sempre più difficile permettersi una casa. Con l’aumento dei prezzi degli affitti e delle case, la crisi abitativa è diventata un tema centrale su cui le istituzioni devono intervenire.

Perché il costo delle case è aumentato così tanto?

Negli ultimi anni, i costi delle abitazioni e degli affitti sono saliti vertiginosamente. In media, nell’Unione Europea, gli affitti sono aumentati del 23% e i prezzi delle case quasi del 48%. In alcune città europee, come Dublino e Amsterdam, questa situazione ha portato molti cittadini a protestare, chiedendo soluzioni concrete. Per dare un’idea del peso di queste spese, oggi quasi un quinto del reddito medio degli europei è destinato alla casa, e per le famiglie con reddito basso questa percentuale sale fino al 38%.

Le proposte di von der Leyen: un piano per il 2024-2029

Per affrontare la crisi abitativa, Ursula von der Leyen ha presentato un piano da sviluppare nei prossimi cinque anni (2024-2029). L’obiettivo principale è quello di rendere più accessibili le abitazioni, anche per chi ha meno possibilità economiche. Vediamo le misure chiave di questo piano:

  • Piano europeo per case a prezzi accessibili: L’idea è quella di costruire più case a prezzi accessibili e dare supporto agli Stati membri e alle città su questo fronte, rendendo così più facile per i cittadini trovare un’abitazione.
  • Un Commissario dedicato alla politica abitativa: Per la prima volta, l’Unione Europea avrà un commissario che si occuperà esclusivamente di edilizia abitativa e sociale. Questa figura avrà il compito di seguire le politiche per l’edilizia sociale e sostenibile, e di lavorare a stretto contatto con le istituzioni nazionali e locali.
  • Piattaforma europea per gli investimenti: Verrà creata una piattaforma per attrarre fondi sia pubblici che privati, in modo da sostenere la costruzione di case sostenibili e accessibili.
  • Revisione delle regole sugli aiuti di Stato: La Commissione europea intende rendere più flessibili le regole che regolano gli aiuti di Stato per facilitare i finanziamenti nel settore abitativo e nell’efficienza energetica.

Le sfide da superare

Anche se il piano è ambizioso, ci sono alcune sfide importanti. Alcuni esperti hanno espresso dubbi su quanto queste misure possano realmente aiutare chi ha bisogno di una casa. Si teme che senza un sistema ben regolato, i fondi possano finire per favorire interessi speculativi piuttosto che rispondere alle esigenze reali delle famiglie. Inoltre, è fondamentale che i finanziamenti previsti siano davvero destinati all’edilizia sociale e che si investa abbastanza nel settore.

Cosa significa tutto questo per il mercato immobiliare italiano?

Le misure proposte da von der Leyen potrebbero avere un impatto anche in Italia. Con l’aumento del costo della vita e le difficoltà economiche di tante famiglie, diventa sempre più importante che anche qui si adottino politiche per agevolare l’accesso alla casa. Nei prossimi anni, sarà interessante vedere come il piano europeo per case accessibili verrà applicato in Italia, e quali possibilità offrirà a chi cerca una casa a prezzi più ragionevoli.

Conclusione

Il piano della Commissione Europea mostra un impegno concreto verso il miglioramento delle condizioni abitative. Si tratta di un tema molto attuale, che riguarda tantissime famiglie, soprattutto quelle che trovano difficile accedere a una casa a un prezzo sostenibile. La speranza è che queste misure possano davvero fare la differenza, aiutando tante persone a realizzare il sogno di una casa propria.

Legge di Bilancio 2025: Cosa Cambia per Proprietari e Investitori

La Legge di Bilancio 2025, recentemente approvata dal Consiglio dei Ministri, introduce una serie di importanti novità che riguardano il settore immobiliare. Queste misure sono pensate per incentivare interventi di ristrutturazione e sostenere chi decide di investire nella propria abitazione. Vediamo nel dettaglio le principali novità:

Bonus Ristrutturazione al 50% per la Prima Casa

Una delle misure più attese è la conferma del Bonus Ristrutturazione al 50% per chi ristruttura la prima casa. Si tratta di una detrazione fiscale che consente di recuperare metà delle spese sostenute per i lavori, agevolando chi desidera migliorare il comfort e il valore della propria abitazione.

Seconda Casa: Detrazione al 36%

Per chi possiede una seconda casa, la detrazione fiscale scende al 36%. Nonostante la riduzione rispetto alla prima casa, si tratta comunque di un’opportunità interessante per chi vuole ristrutturare immobili destinati a uso secondario, magari per affitti o vacanze.

Bonus Mobili ed Elettrodomestici: Confermato al 50%

Per chi effettua lavori di ristrutturazione, è stato confermato anche il Bonus Mobili. Questo incentivo consente di detrarre il 50% delle spese sostenute per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici nuovi, fino a un massimo di 8.000 euro. Una soluzione ideale per chi, oltre ai lavori strutturali, desidera anche arredare la casa con nuovi complementi d’arredo o elettrodomestici più efficienti.

Un’Opportunità per il Settore Immobiliare

Queste misure rappresentano un’opportunità non solo per i proprietari di immobili, ma anche per chi è alla ricerca di investimenti immobiliari. Interventi di ristrutturazione e miglioramento energetico possono aumentare notevolmente il valore di mercato degli immobili, oltre a rendere le abitazioni più efficienti e confortevoli.

Se sei interessato a saperne di più su come queste novità possono influenzare il valore del tuo immobile, o se stai pensando di acquistare o ristrutturare una proprietà, il nostro team è a tua disposizione per offrirti consulenza dedicata. Contattaci per maggiori informazioni!

Tempistiche di vendita: i dati di Latina

Un’analisi pubblicata dall’Ufficio Studi del portale immobiliare idealista dice che in media, in Italia, delle abitazioni vendute nell’ultimo trimestre: il 13% è stato venduto in meno di una settimana; un altro 6% è stato venduto in un periodo di tempo compreso tra una e quattro settimane; il 32% tra uno e tre mesi e il 37% tra 3 mesi e un anno. Infine, il 12% degli immobili è stato venduto in un arco temporale superiore a 12 mesi.

Vediamo i numeri di Latina e poi facciamo alcune considerazioni: il 14% delle abitazioni è stato venduto in meno di una settimana; un altro 14% è stato venduto in un periodo di tempo compreso tra una e quattro settimane; il 29% tra uno e tre mesi e il 32% tra 3 mesi e un anno. Infine, il 11% degli immobili è stato venduto in un arco temporale superiore a 12 mesi.  Riassumendo: poco più di un’abitazione su 4 è stata venduta entro un mese, ed oltre un’abitazione su due è stata venduta entro 3 mesi.

Vuol dire che il mercato è florido e vivace? In realtà non è proprio così… Infatti, i dati sul transato dicono che – rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente – c’è stata una flessione negativa di circa il 13% nelle compravendite e di circa il 29% nei mutui erogati.

Cosa possiamo dedurre da questi dati?

  1. Si sono vendute meno case, ma più velocemente
  2. Chi ha acquistato disponeva di liquidità
  3. Le abitazioni vendute erano le più interessanti e competitive
  4. Il 43% degli immobili (quelli non venduti) è stato proposto ad un prezzo fuori mercato

In momenti di mercato come questo, quando l’inflazione riduce il potere di acquisto delle famiglie ed è molto difficile accedere al credito, è sempre più importante attribuire all’immobile il giusto valore e proposto sul mercato ad un prezzo che sia competitivo ed appetibile per quei pochi che possono garantire la certezza dell’acquisto.

Cohousing: il futuro dell’abitare

Cohousing e coliving si stanno diffondendo in tutto il mondo. Condividere gli spazi abitativi e vivere la casa per brevi o lunghi periodi in modo collaborativo fa risparmiare denaro, privilegia i rapporti umani e riduce gli sprechi ambientali.

Se sei una persona anziana ed autosufficiente, e vivi in da sola in una casa grande con almeno due bagni, perché non valuti di ospitare degli studenti , dei lavoratori fuori sede o perché no, anche degli altri anziani?

Premesso che è perfettamente lecito cedere in locazione anche solo una porzione di un’abitazione, questa formula ti darebbe la possibilità di toglierti qualche sfizio in più, integrando le entrate, ma anche di ravvivare la tua casa e al contempo la tua vita, scongiurando la solitudine e rendendoti utile per i tuoi ospiti anche semplicemente preparando la cena oppure supportandoli nel tenere in ordine le stanze.

Loro, in cambio, magari a fronte di un sensibile risparmio sui costi dell’affitto, parteciperanno alle spese di casa e ti forniranno quei piccoli aiuti domestici di cui potresti avere bisogno.

Un’opportunità interessante di cui a Latina si parla ancora poco ma che con molta probabilità rappresenta il futuro dell’abitare.

Latina città universitaria: consigli utili per gli studenti

L’università sta contribuendo a dare un’identità alla nostra città, pertanto è necessario un impegno, da parte di tutti, a far si che si diffonda sempre più la cultura della ricettività studentesca.  Ecco 4 consigli pratici per gli studenti che sono alla ricerca di una sistemazione a Latina:

  1. Non fidatevi di chi vi propone accordi economici senza contratto, prima di tutto perché è illegale e poi perché in caso di controversie non avrete alcun tipo di tutela;
  2. Evitate gli accordi a distanza, soprattutto se state trattando direttamente con il proprietario e non con un’agenzia immobiliare. L’agenzia immobiliare, infatti, è tenuta ad informarvi di tutte le condizioni a lei note o comunque conoscibili, relativamente agli immobili che vi propone. Pertanto si assume la responsabilità di ciò che vi dice e di ciò che fa.
  3. Se state trattando con un’agenzia immobiliare, fate una breve ricerca – anche online – per accertarvi che abbia una buona reputazione e che sia esperta nella gestione della ricettività degli studenti.
  4. Informatevi bene sulle tipologie di contratto disponibili e sappiate che non tutte consentono ai vostri genitori di ottenere un vantaggio fiscale (nella dichiarazione dei redditi) scaricando il costo dei canoni di locazione sostenuti.

Un’agenzia immobiliare è in grado di darvi il giusto supporto, offrendovi immobili selezionati e tipologie di contratto garantite.

Smart Working: crolla la richiesta di uffici

A Latina, come in molte altre città d’Italia, la domanda di uffici è diminuita drasticamente, al contrario di quella per le abitazioni che invece è aumentata in modo quasi esponenziale. La conseguenza è che il surplus di offerta di uffici sul mercato non è controbilanciato da un’adeguata richiesta.

Le previsioni dicono che questo gap è destinato ad aumentare nei prossimi mesi/anni anche e soprattutto per il progressivo diffondersi dello smart-working, che si è rivelato essere una soluzione ottimale per aumentare la produttività aziendale e ridurre i costi di gestione.

Cosa fare, allora, se si possiede un ufficio che non sta producendo la rendita attesa?

La legge regionale 7 del 2017, nel rispetto delle destinazioni d’uso previste dagli strumenti urbanistici generali vigenti, consente i cambi di destinazione d’uso degli immobili e l’ufficio è la categoria che meglio si presta ad essere “trasformata” in abitazione.

E’ necessaria una semplice pratica urbanistica (CILA o SCIA) ed i tempi di esecuzione sono relativamente brevi. In poco tempo e con un piccolo investimento economico, un immobile che ad oggi non solo è improduttivo ma che per via delle spese ordinarie rappresenta anche un costo, potrà tornare a rappresentare un valido investimento da mettere a rendita o da monetizzarle con profitto.

Rivolgersi al proprio tecnico di fiducia è il giusto passo da compiere. Il mercato immobiliare offre sempre interessanti opportunità… Basta saperle cogliere!

Quali tasse devo pagare quando acquisto casa?

Quali sono gli aspetti fiscali della compravendita di un immobile residenziale, nel caso specifico in cui l’acquirente è una persona fisica? Escludiamo, quindi, da questa trattazione, il caso in cui l’acquirente sia una società. 

Intanto possiamo affermare che le imposte sull’acquisto le paga l’acquirente. 

Poi spostiamo un attimo il focus sulla figura del venditore perché è proprio in base alla tipologia di venditore che va fatta la prima distinzione. Il venditore è anch’esso una persona fisica oppure è una società? 

Se entrambe le parti (venditore e acquirente) sono persone fisiche, la compravendita è soggetta ad imposta di registro e la base imponibile (ossia l’importo sul quale viene applicata l’imposta) è rappresentata dalla rendita catastale rivalutata. La rendita catastale è un’informazione contenuta all’interno della visura catastale alla quale dedicheremo un altro video. 

Se invece il venditore è una società, va fatta una seconda distinzione sul tipo di società. Si tratta di una società costruttrice o si tratta di altro tipo di società? Perché se si tratta di società costruttrice, la compravendita è soggetta ad IVA (a meno che l’immobile non sia stato costruito più di 5 anni fa, nel qual caso la scelta è a discrezione della società costruttrice) e non ad imposta di registro e la base imponibile (che abbiamo detto essere l’importo al quale viene applicata l’imposta) è rappresentata dal prezzo di acquisto e non più dalla rendita catastale rivalutata. 

Se si tratta, invece, di altro tipo di società la compravendita torna ad essere soggetta ad imposta di registro applicata sulla rendita catastale rivalutata come nel caso di compravendita tra persone fisiche. 

Ora passiamo ai numeri e cerchiamo di capire quale aliquota va applicata a ciascuno dei casi analizzati poco fa. 

Mentre l’assoggettamento a IVA o a imposta di registro dipendeva dal venditore, il tipo di aliquota dipende dall’acquirente. 

La spiegazione è molto semplice: se l’acquirente sta comprando la sua prima casa ha diritto ad un’aliquota agevolata, altrimenti no. 

Non ci resta che dire quali sono le aliquote. 

Nel caso compravendita soggetta ad imposta di registro l’aliquota si applica alla rendita catastale rivalutata ed è pari al 2% se si tratta di prima casa oltre alle imposte di registro ed ipotecaria e catastale pari a 50€ ciascuna; o al 9% se non si tratta di prima casa oltre alle imposte di registro ed ipotecaria e catastale pari a 200€ ciascuna.

Nel caso di compravendita soggetta ad IVA l’aliquota si applica al prezzo di vendita ed è pari al 4% se si tratta di prima casa  o al 9% se non si tratta di prima casa, oltre alle imposte di registro ed ipotecaria e catastale pari a 200€ ciascuna.

Sul sito dell’agenzia delle entrate troverete alcuni spunti di approfondimento, tuttavia, un buon agente immobiliare sarà in grado di farvi una consulenza completa e di indirizzarvi verso la scelta migliore.

Prima casa o abitazione principale?

Prima casa e abitazione principale non sempre sono la stessa cosa. Per comprendere la differenza tra prima casa ed abitazione principale, è opportuno premettere che ciascuna delle due definizioni è strettamente legata agli aspetti fiscali che la riguardano.  

Partendo dal presupposto che un soggetto, persona fisica, può essere proprietario di più immobili residenziali, la prima casa è l’unico immobile che ha acquistato essendo in possesso dei requisiti ed usufruendo delle agevolazioni fiscali previste, appunto, per la prima casa. Tutti gli altri immobili residenziali che possiede sono, invece, seconde case. 

Quali sono i requisiti e quali le agevolazioni?

I requisiti sono che l’immobile sia non di lusso e che sia ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o dove si impegna a trasferirla entro 18 mesi dalla data di acquisto. Inoltre, l’acquirente, oltre a dover essere una persona fisica (e non una società), non deve essere proprietario né avere diritti di usufrutto, uso o abitazione di altri immobili ubicati nello stesso comune in cui ha la residenza e neppure di immobili ubicati su tutto il territorio nazionale, acquistati usufruendo dei benefici di prima casa.  

Quindi, si può dedurre che chi intende acquistare un immobile usufruendo dei benefici prima casa può anche essere proprietario di un’altra casa in un altro comune, purché per questa non abbia già goduto degli stessi benefici.

Inoltre, è sufficiente che l’acquirente abbia la residenza o lavori nel comune in cui è ubicata la casa a cui è interessato, ma non è necessario che ci abiti. Questo concetto è importante per capire poi la differenza con la definizione di abitazione principale.

I benefici, infine, consistono in un’imposizione fiscale ridotta sull’acquisto.

L’abitazione principale, invece, è l’immobile in cui il soggetto persona fisica stabilisce la residenza anagrafica nonché la dimora abituale sua e del suo nucleo familiare.

Anche per l’abitazione principale sono previste delle agevolazioni fiscali. Al momento, per esempio, è esente dal pagamento dell’IMU; oppure è prevista la detraibilità degli interessi passivi del mutuo stipulato per l’acquisto e, inoltre, la rendita catastale non è imponibile ai fini IRPEF. Alcuni comuni, spesso, prevedono delle riduzioni per la stipula dei nuovi contratti di fornitura delle utenze domestiche o per imposte locali come TASI e TARI.

Locazioni: il diritto del proprietario al ripristino dei locali

L’articolo 1590 del codice civile prevede che nelle locazioni, sia abitative che ad uso diverso, vale il principio per il quale l’inquilino – al termine del rapporto di locazione – deve restituire i locali nello stesso stato in cui li ha ricevuti, come da descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il normale deterioramento, dovuto all’invecchiamento del bene, o il consumo derivante dall’uso della cosa. In mancanza di descrizione si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

E il diritto di pretendere il ripristino dei luoghi riguarda anche l’eliminazione delle modifiche, come per esempio l’installazione di cartongessi interni, anche se il locatore le aveva a suo tempo autorizzate. In questo senso si è espresso il Tribunale di Milano, tredicesima sezione civile, nella sentenza 28 febbraio 2023 numero 1653.

Stipulare un contratto di locazione ben scritto è fondamentale per prevenire problemi di natura giuridica che potrebbero sorgere con il conduttore. Per avere informazioni precise sulla tipologia di contratto più adatta alla tua situazione e per far rendere al massimo il tuo investimento immobiliare, rivolgiti a noi. Ti aiuteremo concretamente in tutte le fasi del rapporto di locazione, evitandoti le situazioni di stress inutile.

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