Autore: Fausto Nardi

Quando costa possedere una seconda casa e tenerla vuota?

Chiunque possieda una seconda casa sa che ci sono dei costi che vanno comunque sostenuti anche quando la casa non è in uso…

Ma quali sono nello specifico e a quanto ammontano? Analizziamoli uno per uno.

IMU: è il tributo comunale sul possesso dei beni immobiliari e si paga per tutti gli immobili che non rappresentano l’abitazione principale – quella nella quale si è stabilita la residenza – del contribuente. Per il calcolo imu 2022 sugli immobili vuoti/sfitti si deve applicare la seguente procedura: si prende la rendita catastale dell’immobile (è indicata nella visura catastale), si rivaluta aggiungendovi il 5%, poi si moltiplica il risultato ottenuto per il coefficiente catastale (/160), ed infine si moltiplica di nuovo quanto ottenuto per l’aliquota imu che varia da comune a comune. A Latina è pari al 10,6 per mille.

CONDOMINIO: secondo la legge italiana, è un istituto che indica comproprietà sulle parti degli edifici che sono composti da più unità immobiliari. Il fatto stesso di possedere una di queste unità, comporta dunque il conseguente pagamento degli oneri condominiali, per la quota parte di spese relative alla conservazione/manutenzione della cosa comune.

UTENZE: se ci sono utenze attive all’interno dell’immobile, anche se non si verificano consumi, va pagata comunque la quota fissa.

TARI: si tratta, fondamentalmente, della tassa per lo smaltimento dei rifiuti. Il suo ammontare è calcolato in relazione alla dimensione dell’immobile ed al numero di occupanti – minimo 1 anche se di fatto sono zero. Si paga solo se ci sono altre utenze attive all’interno dell’immobile e la formula per il calcolo è abbastanza complessa perché dipende dal totale dei rifiuti prodotti nell’anno dal comune di riferimento e da alcuni coefficienti correttivi.

IRPEF: In caso di possesso di immobili non locati posti nello stesso Comune dell’abitazione principale, oltre al pagamento dell’imu è dovuta anche l’irpef. Il contribuente è chiamato, infatti, a tassare il reddito fondiario in dichiarazione dei redditi. Lo farà nella misura del 50% della rendita catastale rivalutata, ed aumentata di 1/3, e proporzionalmente all’aliquota irpef in cui ricade. Questo in quanto il legislatore non privilegia i soggetti che detengono immobili non locati. L’obiettivo di questa maggiorazione è quello di invogliare alla commercializzazione degli immobili sfitti.

Chiudiamo l’articolo con un esempio pratico, prendendo in considerazione un immobile a Latina centro di proprietà di una persona residente a Latina e ricadente nello scaglione irpef del 25% (da 15000 a 28000 €), in un edificio degli anni 40/50, della superficie di 80 mq e con un rendita catastale di € 250, con le utenze attive anche se non utilizzate.

IMU = 445,20€

CONDOMINIO = 40 €/mese (480 €/anno)

TARI = 230 €/anno (cifra approssimativa ma abbastanza veritiera)

IRPEF = 54,69 €/anno

TOT = – 1209,89 €/anno

Possedere e tenere vuoto un appartamento come quello trattato nell’esempio, costa al proprietario circa 1200 € l’anno, senza considerare l’incidenza del deterioramento accelerato che l’immobile subisce per via del non uso.

Proseguendo con l’esempio, vediamo cosa succederebbe supponendo di affittare lo stesso appartamento, con contratto a canone concordato + cedolare secca, prevedendo un affitto di 500 €/mese:

RENDITA LORDA ANNUA: 6000 €

IMPOSTA FISSA (10% della rendita lorda) = 600 €

IMU = 239,40 € (7,6 per mille calcolato sul 75% della base imponibile)

TARI = 0 € (completamente a carico dell’inquilino)

CONDOMINIO = 120 € (il resto è carico dell’inquilino)

IRPEF = 0 € (con la cedolare secca la rendita non si cumula agli altri redditi)

TOT = + 5112,60 €/anno

Il nostro suggerimento a tutti i proprietari di seconde case non utilizzate è quello di interrompere questo lento ma continuo “dissanguamento” immettendo questi immobili nel mercato; valutandone la locazione – se si intende continuare a mantenerne la proprietà – oppure direttamente la vendita.

Spesso, quando da “profani” ci si imbatte nella necessità di valutare il proprio immobile, si tende a tener conto soltanto delle caratteristiche costruttive del bene e delle sue caratteristiche estetiche, oltre ad aggiungere un plus di “valore affettivo”.

Tuttavia, un professionista del settore sa che il valore attuale e futuro di un immobile è influenzato anche e soprattutto dai contesti micro-economico e socio-demografico in cui l’immobile stesso è inserito.

I principali indicatori che incidono in modo sostanziale sul valore prospettico del bene nel medio e lungo termine possono essere raggruppati in 5 categorie:

Andamento demografico – L’andamento demografico comporta  una variazione di domanda di abitazioni: se cresce la popolazione cresce anche la domanda e viceversa. Pertanto il fattore demografico può influenzare in misura considerevole le quotazioni immobiliari a lungo temine.

Famiglie – Dalla dimensione media dei nuclei familiari è possibile desumere quale dimensione di immobile risponde maggiormente alle esigenze della popolazione di un territorio, e di conseguenza è maggiormente richiesto.

Anzianità – L’aumento dell’età media di una popolazione, porta ad una diminuzione di domanda di acquisto di prime case, perché il maggior numero di acquisti avviene da parte di ragazzi di età compresa tra i 35 ed i 45 anni, seguiti a stretto giro da ragazzi tra i 18 ed i 34 anni.

Livello di redditi – Il livello dei redditi incide in modo significativo sulle aspettative medie da parte della popolazione residente sulla qualità costruttiva degli edifici e del grado di finitura delle singole unità immobiliari.

Livello di occupazione – Il mercato immobiliare può risentire in modo sensibile del dato occupazionale e della precarietà lavorativa. Questi fattori influiscono, per esempio, sulla propensione all’acquisto e sulla facilità di accesso ad un mutuo.

Qual è il contesto di Latina?

Lo spiegheremo a breve, in un altro dettagliato articolo del blog…

Condividiamo un interessante articolo pubblicato dal sito we-wealth in cui si parla di immobili, di impatto ambientale e di efficientamento energetico.

Nel 2021 oltre il 40% delle emissioni globali di co2 sono state prodotte dalla costruzione, dall’utilizzo e dal mantenimento degli immobili. Così riporta il Global status report 2021 dell’Agenzia internazionale dell’energia (Aie).

Ma non è tutto: se da un lato due terzi degli edifici oggi esistenti saranno ancora in piedi nel 2040, dall’altro la superficie edificata raddoppierà fino a raggiungere “il ritmo di una New York al mese per i prossimi quarant’anni” afferma l’Aie.

Per conseguire profitti e rispettare allo stesso tempo l’obiettivo di neutralità climatica per il 2040 previsto dagli Accordi di Parigi, il settore immobiliare dovrà inserire la sostenibilità ambientale tra i parametri di progettazione e costruzione degli edifici e compiere passi avanti in materia di efficientamento energetico.

Leggi l’articolo completo

L’ultimo rapporto del portale immobiliare.it sulla media italiana dei prezzi delle stanze per studenti universitari evidenzia un marcato segno “+” rispetto all’anno scorso, soprattutto nelle grandi città. Il primato spetta a Milano (620 €/mese per una singola) con un aumento del 20% rispetto al 2021, mentre il fanalino di coda è Pescara (219 €/mese per una singola) con una diminuzione del 19,4% rispetto al 2021.

La buona notizia per i proprietari è che, dopo la crisi innescata dal Covid, la domanda continua a crescere con una media nazionale del 45% per le singole e del 41% per le doppie rispetto al 2021, mentre lo stock di locazioni disponibile sul mercato si riduce sensibilmente.

I dati di Latina

Quanto a prezzi di una camera singola, Latina si colloca nella parte bassa della classifica (287 €/mese), nettamente al di sotto della media nazionale (439 €/mese), con prezzi sostanzialmente invariati rispetto al 2021 (+ 0,2%). Ma il dato realmente interessante è che a fronte di una riduzione pari al 14,3% dello stock di stanze disponibili rispetto al 2021, si registra un aumento della domanda pari al 102,2% rispetto allo stesso periodo di riferimento.

Cosa ci dicono questi dati? Ci dicono che –  con molta probabilità – Latina avrà grosse difficoltà a soddisfare la richiesta di stanze, con il conseguente duplice aspetto negativo dell’aumento dei prezzi delle poche stanze disponibili e della “fuga” degli studenti universitari verso altre città che offrono migliori opportunità ed un maggior numero di servizi.

Abbiamo più volte sottolineato il fatto che l’università rappresenta una risorsa insostituibile per la città di Latina e quanto l’accoglienza degli studenti universitari sia fondamentale per continuare a goderne i benefici. Rinnoviamo quindi l’appello ai proprietari di case sfitte, ed agli investitori, di accelerare il processo di immissione di nuovi immobili in questo mercato, per far si che gli studenti scelgano Latina come sede dei loro studi, con tutto l’indotto che ne consegue…

Gli studenti universitari di età compresa tra i 20 e i 31 anni, che stipulano un contratto di affitto possono godere del rimborso IRPEF, accedendo ad una detrazione pari al 19% dell’imposta lorda, a patto che sussistano determinate condizioni:

1. Il Comune in cui è ubicata l’università deve essere situato in una Provincia distante almeno 100 km dal Comune di residenza dello studente;
2. L’immobile fornito dal locatore deve essere collocato nel medesimo Comune in cui è situata l’università o, comunque, in comuni limitrofi.

La detrazione non vale per chi frequenta master, dottorati di ricerca e corsi di specializzazione.

Il rimborso ai fini IRPEF può essere richiesto fino a un limite massimo di 2.633 euro. Considerato che l’agevolazione della detrazione equivale al 19%, il risparmio netto massimo corrisponde a una quota di 500 euro.

Le spese detraibili escludono il costo per l’agenzia immobiliare, il deposito cauzionale e le spese condominiali, nonché quelle per le utenze se incluse nel canone di locazione.

Per ottenere l’agevolazione va compilato il modello 730, nello specifico il Quadro E, inserendo il codice 18 nella riga E8/E10.

Nel caso in cui sia un familiare a pagare l’affitto dello studente fiscalmente a carico, sarà suo onere indicare la spesa nel modello 730 entro i limiti sopra indicati, rispettando i requisiti previsti per accedere alla detrazione sul contratto di affitto per studenti.

Il limite di reddito per cui un figlio (fino ai 24 anni di età) è considerato fiscalmente a carico del genitore è pari a 4.000 euro. Negli altri casi, invece, è pari a 2.840,51 euro.